人文經濟學會演講問答 #F730

2016.11.27人文經濟學會演講問答 

原文鏈接《2016.11.27人文經濟學會演講稿》

1）歐先生，我看過您說過關于香港崩盤三個70%。我看過之后有點納悶，您就一個案例，能不能說明問題。也沒有二片相同的樹葉，如果北京上海樓市出現搖晃，會不會遵循香港的規律呢。

答：全世界其實真正經歷過地產崩盤的，只有日本和香港兩個例子。你要說地產崩盤有什么規律的話呢，因為你的樣本太少，我不可能說總結出一個崩盤的規律。

我只能就事論事說，當年97年香港崩盤的時候呢，它的一個心理線就是我當年的成本。成本對于買房子的人來說是一個非常重要的事情，因為誰都不肯虧本賣。成本線是一條非常重要的線。

然后跌30%的時候立法會就出手了，那個時候要求救市的聲音是鋪天蓋地的。基本上北京要是跌30%的話，很多人也會去要求救市的。

2）我還是不是特別理解還月供的問題，我的理解是就是可以把一套房子賣掉，用增值部分還其它房子的月供，但是您知道北京有一個問題就是它不可能剛買就賣，它得是滿兩年或者滿五，在這個之前月供怎么還（全場笑）

答：大家很多人都是關注水庫論壇的用戶，這個馬上就要寫到了。其實就是一句話的事情，但我要告訴你了我就不用寫了。所以你等著看就好了，先透露告訴你——不足為慮。（全場笑、掌聲）

3）現在人民幣在貶值，究竟是去美國配置海外房產呢，還是去像重慶這樣的城市？

答：你應該這樣想，為什么人民幣會貶值。中國的生產力的增長肯定還是比美國要快，中國差不多6.9%，美國1%左右。中國的財富比美國增長的要快，那么憑什么人民幣要貶值呢？

憑什么？很簡單，就是我們印錢的速度比gdp還要快。那么印錢意味什么呢？意味著國內的房產會以百分之十幾的速度在增值。而你美國的美金的話可能一年就貶值個6%－7%左右，所以其實還是房產要比美金（增值的）快。

4）怎樣快速找筍盤？這個信息源我要怎樣找到。在看老公房的時候，什么樣的不應該碰？

答：大家都想買七折筍，七折筍是怎么來的呢？它其實是在被低估的八五折的一個板塊里面找一個被低估的八五折的樓盤。

首先你要找板塊，因為沒有人會這么蠢把七折筍賣給你。但是你可以在一個低估的板塊里找一個低估的物業類型找一個低估的房源。這幾樣疊加起來才會有一個七折的筍盤。所以你首先要想哪個版塊是被低估的。

第二個問題，老公房最怕什么？老公房最怕藥單。因為老公房本來就是快進快出的，流動性很好像現金一樣。但是我買老公房要是要給你解藥單這就很郁悶，因為我本來只賺一點點，我還幫你解藥單，這就很沒意義。所以老公房最怕的是藥單。

5）10月份之后全國有調控的整體，到拾玖大之前調控可能都不會放松，那您認為什么時候能夠恢復到常態呢？第二個問題是杭州，杭州的發展很快投入很大，有亞運會，有十條地鐵在修，投入很大。您判斷一下未來五年杭州市場的走向。

答：1問題呢，淡季是市場本身的規律導致的，一般來說十一十二月是比較淡的時候。我們預期到春節前后、三四月份是比較旺的時候。所以你的擔心就到三四月。

2，所有的基礎設施建設都跟房價沒有任何關聯。你不要以為修幾條地鐵搞幾個什么大運會全運會就對房價有拉動關系，這幾個是弱相關性的。

因為你要想，全中國修地鐵最多的城市是重慶，十幾條地鐵同時在造。那么你看房子干嘛不去看重慶呢？地鐵跟房價其實是不相關的。

6）就是在當前的匯率情況下，您在國內和海外的資產配比？國內的話，您在京滬和二線城市的配比？你推重慶翠湖，為什么是個期房。為什么不是二手盤。

答1：對于我個人來說呢，我大概是有30%的資產是在海外的，3%是在重慶，剩余的在京滬。

答2：重慶翠湖，我只是說這個盤不錯。并不是說我推薦的。我想你的理解有點問題。

7）麻煩您幫我推薦幾個北京被低估的板塊兒，謝謝您（全場大笑、掌聲）

答：我在今年的9月7號拿到一張房產證，293平米，368萬。（全場安靜）

那么你肯定知道是哪個盤啦。（全場安靜）

現在大概是可以賣三到四萬每平。（全場安靜）下一位吧。

8）您怎么看待天津的房地產市場，我覺得天津一直跟在北京的后面，您對天津看好嗎？因為天津的未來看似有點象東北的現在。

答：如果你關注水庫論壇天津群的話，他們在叫囂8/5/3（注：市中心8萬每平，市中心到郊區間5萬每平、郊區3萬每平）。

如果天津是8/5/3，我是沒有興趣關注的。如果是4/3/2吧我還有興趣關注一下。

9）我是來自上海的土著，問下比較實質的，這個我也是結婚離婚搞過很多次（全場笑），然后父母、岳父岳母、老婆房票都用滿了。那么那種沒有血緣關系的房票怎么去擴展，有點手足無措，因為還是不太信賴外人，有風險的考慮。

答：我們今天呢，是人文經濟學會，是一個很嚴肅的場合。（全場笑）這是一個經濟學的論壇，所以呢，所有違反亂紀的行為我們都不回答，謝謝（全場笑、鼓掌）

10）南京樓市還有投資價值嗎？環京滬呢？

答：如果你說南京和環京滬呢，他們的主要問題是二手市場不發達。哪怕今年如南京河西板塊漲得非常厲害。可是他的二手市場依然不發達。

其實全中國來說真的有二手市場的話呢，就是深圳和上海，北京都說不好。如果你是南京人呢你買了也就算了，純投資的話可能會出不來。

環滬都沒有二手市場，哪怕昆山嘉善都沒有二手市場。

11）我沒有資格在京滬買，可能會買商住，地段肯定是很好的，但是價格近幾年不會有太好的表現，畢竟它的稅費在這；我還有一個選擇就是去二線買新盤。也南京杭州這樣的城市。時間緊迫，為了投資，您覺得哪個比較合適？

答：投資的話呢我寧可買上海的商住。很多人不知道，上海和北京是兩個完全不同的市場。上海的住宅和商住可能有四倍的價差，但是北京可能只有1.5倍。所以京滬的商住絕不可以一起談。

（聽眾追問）北京的商住我看戶型可能比較適合居住，上海的可能沒有這么好。

答：上海四倍的價差，你還是可以去搏取一下嘛。還有我們今天是一個很嚴肅的人文經濟論壇，大家問一些經濟學的問題～比如對這個講座有什么看法啦～邏輯啦～投資的模式啦～不要老搞這些私人問題了好不好～（全場笑）

12）我這個也是私人的問題（全場笑），這兩天正好在做一個單子。上海田子坊，是一個產權老房子，里面有4個戶口遷不出來。不知道以后要是拆遷或者什么的話會不會有影響。

答：業內有一個行規，就是一個戶口押20萬，每加一個戶口5萬，4個人你讓他交40萬押金好了。現在戶籍制度改革，有口袋戶口，就是同一個地址可以做兩本戶口本，沒有任何影響的，拆遷賠償完全和他們沒關系。因為（他們戶口遷不出）你心理會有點不舒服，就讓賣家押錢吧。

13）我有上海房票，上海哪個區域值得入手？

答：上海哪個區域都不值得入手。都很貴，上海我覺得整個城市都已經偏貴了。

14）銀行按揭的資金成本是的，我想問下這個怎么搞無限按揭貸款。（全場笑）

主持人：我們今天現場就有一個專業貸款，你可以看宣傳海報。

答：你這個問題就比較符合我們今天的主題了，就是說如果你真的要跨出中產階級，往富人走的話，你應該把主要的精力放在按揭上。但是我們也說到，為什么我知道這個原理，但是連我本人也做不到百億富豪呢？

因為你想借一百億的話，誰會借給你（全場安靜）？：：：你必須有一個跟你關系非常好的市長（全場笑）。不展開了。

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